안녕하세요, 오늘은 3년 6개월만에 드디어 본청약이 시작되는 고양 장항지구 S-1블록에 대해 자세히 알아보고, 최근 발표된 6.27 부동산 대책이 이번 청약에 어떤 영향을 미치는지 함께 살펴보겠습니다.
고양 장항 S-1블록 기본 정보
단지 개요
위치: 경기도 고양시 일산동구 장항동 532-1
규모: 지하2층~지상29층, 13개동 총 869세대
입주예정일: 2028년 3월
이번 본청약에서는 총 869세대 중 161세대만 공급됩니다. 나머지 708세대는 이미 2021년 12월 사전청약에서 분양된 상태입니다.
청약 일정과 공급 현황
- 모집공고: 2025년 6월 30일
- 사전청약 당첨자: 2025년 7월 14일~15일
- 특별공급: 2025년 7월 16일~17일
- 일반공급: 2025년 7월 18일
- 당첨자 발표: 2025년 8월 5일
- 계약체결: 2025년 10월 27일~31일
공급되는 타입별 세부 내용은 다음과 같습니다.
| 타입 | 전용면적 | 본청약 세대수 | 평균분양가 |
|------|----------|---------------|------------|
| 59㎡ | 59.92㎡ | 13세대 | 4억 3,859만원 |
| 84㎡ | 84.88㎡ | 147세대 | 6억 455만원 |
| 84T㎡ | 84.88㎡ | 1세대 | 6억 2,084만원 |
계약금은 10%로, 84㎡ 기준 약 6,060만원입니다.
청약 자격과 특징
수도권 거주 무주택세대구성원이면 누구나 지원할 수 있으며, 우선공급은 고양시 1년 이상 거주자 30%, 경기도 6개월 이상 거주자 20%, 기타 수도권 거주자 50%로 배정됩니다.
특히 이번 S-1블록의 가장 큰 매력은 다음과 같습니다.
계약금 부담 완화: 기존 장항지구 다른 단지들이 계약금 20%였던 것과 달리 10%로 부담을 크게 줄였습니다.
거주의무 없음: 고양장항 제일풍경채와 아테라가 거주의무 5년, 카이브 유보라가 거주의무 3년이었던 것과 달리 이번에는 거주의무가 없습니다.
한강뷰 프리미엄: 한강과 일산호수공원 사이의 명품 입지로 한강뷰가 가능한 동호수가 있습니다.
입지와 교통 인프라
S-1블록은 GTX-A 킨텍스역까지 2.1km, 3호선 마두역까지 1.8km 거리에 위치해 있습니다. 도보로 5분 거리에는 고양장항 초등학교가 있어 자녀 교육에도 유리합니다.
주변 개발 호재
가장 주목할 만한 호재는 K-컬처밸리 재추진입니다. CJ라이브시티가 무산된 후 2025년 6월 민간공모에 4개 업체가 참여했으며, 10월 중 우선협상대상자가 선정될 예정입니다. 준공목표는 2028년으로, S-1블록 입주시기와 맞아떨어집니다.
또한 장항지구 전체가 총 196만㎡ 면적에 2만7,000여명이 거주할 자족도시로 개발되고 있어, 향후 생활 인프라 확충이 기대됩니다.
6.27 부동산 대책 핵심 내용
이제 최근 발표된 이재명 정부의 첫 부동산 대책에 대해 알아보겠습니다. 이 대책은 "역대급 강력 규제"로 평가받고 있으며, 2025년 6월 28일부터 시행되고 있습니다.
주요 규제 내용
- 주택담보대출 한도 제한: 수도권과 규제지역에서 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한합니다. 집값이 아무리 높아도 6억원을 초과해서는 대출받을 수 없습니다.
- 갭투자 원천 차단: 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하고, 주담대로 주택을 구입하면 6개월 이내 의무 전입해야 합니다.
- 다주택자 대출 전면 금지: 2주택 이상 보유자나 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우 LTV를 0%로 적용합니다.
- 생애최초 주택구입 규제 강화: LTV를 80%에서 70%로 하향 조정하고 6개월 이내 전입의무를 부과합니다.
- 정책대출 한도 축소: 디딤돌대출과 버팀목대출의 한도를 대폭 축소했습니다.
전체 금융권 확대 적용
기존에 은행권에서만 자율적으로 시행하던 각종 대출 관리 조치들을 전 금융권으로 확대했습니다. 또한 가계대출 총량 목표를 50% 감축하기로 했습니다.
6.27 대책이 S-1블록 청약에 미치는 영향
이제 가장 중요한 부분입니다. 6.27 대책이 고양 장항 S-1블록 본청약에 어떤 영향을 미칠까요?
긍정적 영향: 경쟁률 완화 효과
- 투자수요 대폭 감소: 갭투자가 완전히 차단되고 6개월 전입의무가 부과되면서, 투자 목적의 청약자들이 대거 이탈할 것으로 예상됩니다. 또한 다주택자들의 추가 매수도 어려워졌습니다.
- 실수요자 중심 재편: 결과적으로 순수 실수요자 중심의 청약 시장으로 재편되면서, 무주택자들에게는 상대적으로 유리한 환경이 조성됩니다.
- 분양가 메리트: S-1블록의 84㎡ 분양가는 6억 455만원으로, 6억 한도 내에서 수용 가능합니다. 이는 6.27 대책의 직접적인 수혜를 받는 셈입니다.
주의할 점: 자금조달의 함정
하지만 주의해야 할 점도 있습니다. 6.27 대책에서 중도금대출은 규제 대상이 아니지만, 잔금대출로 전환할 때는 6억 한도가 적용됩니다.
84㎡ 기준으로 계산해보면:
- 계약금(10%): 6,060만원 (현금 필요)
- 중도금(30%): 1억 8,136만원 (중도금대출 가능)
- 잔금 중 대출 가능액: 최대 6억원
- 현금으로 추가 준비해야 할 잔금: 약 4,230만원
따라서 청약을 고려하시는 분들은 계약금 6,060만원과 잔금 중 4,230만원, 총 1억원 이상의 현금을 준비해야 합니다.
투자 가치와 전망
전문가들은 S-1블록의 투자 가치를 어떻게 평가하고 있을까요?
비교 분석
부동산 전문가들은 한강변 브랜드 단지인 DMC 한강자이더헤리티지 84㎡ 호가 10.7억원과 비교했을 때, S-1블록의 적정가를 7.8억원 정도로 추정하고 있습니다. 현재 분양가 6억 455만원과 비교하면 약 1.7억원의 안전마진이 있다는 분석입니다.
장단점 종합
장점:
- 장항지구 내 가장 저렴한 분양가
- 한강뷰 확보 가능한 입지
- 계약금 10%로 부담 완화
- 거주의무 없음
- 6.27 대책으로 인한 경쟁률 완화 예상
단점:
- 교통 접근성이 다소 아쉬움 (비역세권)
- K-컬처밸리 호재의 불확실성
- 한강뷰가 나오지 않는 동호수 존재
- 6.27 대책으로 인한 잔금 현금 부담 증가
청약 전략과 대응 방안
무주택 실수요자
이번 6.27 대책으로 가장 유리해진 계층입니다. 투자수요 감소로 당첨 확률이 높아졌고, 6억 이하 분양가로 대출 제약도 상대적으로 적습니다. 다만 잔금 현금 4,230만원 추가 확보는 필수입니다.
1주택자
기존 주택을 6개월 내 처분한다는 조건부로만 참여할 수 있어 리스크가 큽니다. 신중한 접근이 필요합니다.
청약 준비사항
1. 자금 계획 수립: 계약금 6,060만원 + 잔금 현금 4,230만원
2. 중도금대출 조건 확인: 미리 금융기관과 상담
3. 전입 계획 준비: 당첨시 6개월 내 실거주 준비
4. 청약통장 및 인증서: LH청약플러스에서 신청하므로 미리 준비
결론 및 추천 의견
6.27 부동산 대책은 고양 장항 S-1블록 청약에 전체적으로 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 투자수요 감소로 인한 경쟁률 완화와 6억 이하 분양가의 메리트가 결합되어, 무주택 실수요자에게는 상당히 매력적인 청약 기회가 될 것 같습니다.
특히 한강뷰라는 입지적 프리미엄, 상대적으로 저렴한 분양가, 계약조건 개선 등을 고려할 때 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.
다만 현금 준비 부담이 늘어난 만큼, 충분한 자금 계획을 세우고 신중하게 접근하시기 바랍니다. 또한 중도금대출 조건과 향후 금리 변동 가능성도 함께 고려하셔야 합니다.
무주택자 여러분에게는 분명히 기회가 될 수 있는 청약입니다. 꼼꼼히 준비하셔서 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
청약 신청: LH청약플러스 (apply.lh.or.kr)
문의: 031-941-0998 (분양문의), 1600-1004 (LH 콜센터)
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